Publicada recentemente a norma ABNT NBR 16747/2020 trata das diretrizes, conceitos e procedimentos de inspeção predial.
Garantir a realização de rotinas periódicas de inspeção predial é uma responsabilidade dos síndicos e um cuidado necessário para garantir a vida útil e a segurança dos edifícios.
Você síndico ou síndica, já implementou rotinas de inspeção predial no seu condomínio? Confira nesse conteúdo, tudo que você precisa saber sobre o assunto, evite problemas e garanta a segurança do seu condomínio.
O que é inspeção predial
De acordo com a norma ABNT NBR 16747:2020 a inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho.
As atividades de inspeção predial possuem o objetivo de verificar o estado de conservação e funcionamento das edificações com o objetivo de garantir as condições mínimas de segurança e durabilidade das edificações.
Vale destacar, que as inspeções prediais devem ser realizadas por profissionais capacitados e devidamente habilitados para esta finalidade, registrados no conselho de classe profissional, conforme determina a legislação vigente.
Etapas da inspeção predial
De acordo com a norma ABNT NBR 16747/2020 a inspeção predial deve abranger as seguintes etapas:
- Levantamento de dados e documentação;
- Análise dos dados e documentação;
- Anamnese para identificação das características construtivas da edificação;
- Vistoria sistêmica das edificações;
- Classificação das irregularidades encontradas;
- Recomendações quanto às ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho da edificação;
- Organização das recomendações apresentadas em ordem de prioridade para solução;
- Avaliação das manutenções realizadas;
- Emissão de laudo técnico de inspeção.
Vale lembrar, que a inspeção predial deve ser realizada por profissionais habilitados para este fim e registrados em seus respectivos conselhos de classe, como é o caso dos arquitetos e engenheiros civis.
Documentos analisados durante uma inspeção predial
A norma que cuida das diretrizes relacionadas às rotinas de inspeção predial determina a coleta e a análise de documentos que auxiliem na identificação das condições da edificação.
Dentre os documentos analisados em uma inspeção predial, podemos citar:
- Manual da edificação;
- Manuais dos equipamentos instalados;
- Habite-se (para prédios residenciais);
- Alvará de funcionamento (para prédios comerciais);
- Relatórios de inspeção de elevadores;
- Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – AVCB;
- Licenciamento ambiental;
- Contratos de manutenção de equipamentos;
- Relatório de potabilidade da água dos reservatórios;
- Relatórios e atestados do Sistema de Proteção Contra Descargas – SPDA.
A coleta e análise de documentos técnicos relacionados a edificação é a primeira etapa da avaliação e inspeção predial.
Itens verificados durante uma inspeção predial
Durante as rotinas de inspeção predial, o profissional responsável deverá verificar as condições e conformidade de uma série de itens, dentre os quais:
- Elementos estruturais;
- Sistemas de vedação e impermeabilização;
- Revestimentos, incluindo fachadas;
- Esquadrias;
- Existência de infiltrações;
- Instalações hidráulicas de água e esgoto;
- Instalações de gás encanado;
- Sistemas de instalação elétrica;
- Sistema de proteção e combate a incêndio;
- Funcionamento e condições de manutenção em geradores;
- Funcionamento e condições de manutenção em elevadores;
- Motores, bombas e demais equipamentos;
- Alarmes e sistemas de segurança;
- Sistemas de ar condicionado;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas – SPDA
- Impermeabilização de lajes e coberturas;
- Cumprimento às normas de acessibilidade.
Devido às múltiplas verificações necessárias para garantir o atendimento às normas e sobretudo a segurança das edificações, em muitos casos se faz necessária a contratação de equipes de inspeção multidisciplinares.
Correção de problemas identificados na inspeção predial
Além de detalhar e normatizar as atividades de inspeção predial, a ABNT NBR 16747/2020 tratou de classificar os problemas encontrados durante uma inspeção em patamares de urgência.
A classificação por urgência visa definir uma ordem de prioridade para a solução de problemas em edificações encontrados durante as etapas da inspeção predial.
A classificação de urgência atribuída pela norma de inspeção predial é a seguinte:
Prioridade 1: Quando a perda de desempenho compromete a saúde e ou a segurança dos usuários e a funcionalidade dos sistemas construtivos com possíveis paralisações.
Problemas que comprometam a durabilidade, ou seja, a vida útil ou aumentem consideravelmente os custos de manutenção e recuperação das patologias identificadas durante a inspeção predial e ainda que possam gerar riscos ao meio ambiente.
Prioridade 2: Quando a perda parcial de desempenho tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo direto à saúde e segurança dos usuários.
Prioridade 3: Quando a perda de desempenho pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e possíveis de planejamento.
Dentre os itens que demandam maior urgência para que sejam apresentadas soluções, estão aqueles que podem comprometer a segurança do edifício e dos seus usuários, como também sua finalidade construtiva.
Com base nas recomendações da norma, devem ser corrigidas em prioridade máxima as falhas com potencial de comprometer a durabilidade ou vida útil das edificações.
São exemplos de problemas em edificações que exigem solução prioritária:
- Falhas na impermeabilização e infiltrações que possam comprometer a estrutura predial;
- Problemas relacionadas a preservação das fachadas, como por exemplo, o desprendimento de partes e revestimentos de fachadas;
- Problemas de origem estrutural como trincas e rachaduras;
- Dentre outras falhas e patologias que possam comprometer a segurança, a vida útil e a estabilidade estrutural das edificações.
Garantir a pronta correção de patologias de prioridade 1 encontradas em rotinas de inspeção predial é um dever do síndico em favor da segurança do condomínio e do respeito às normas vigentes que tratam sobre o assunto.
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